在长租公寓的成本构成中,拿房成本肯定是占大头的,而排在第二位的就是装修,占总成本的20%左右。在大城市尤其是一线城市,由于房源紧张,公寓运营商想要降低拿房成本是基本不可能的,所以只能死抠装修成本。如果采用传统装修方式,工期长导致的租赁空窗期长自不必说,成本和装修品质之间更是一对不可调和的矛盾,毕竟鱼和熊掌不可兼得。
因此,作为长租公寓运营商,一定要跳出传统装修的束缚,寻找新的装修方式。随着装配式装修技术的不断发展,采用装配式装修成为各类业主的装修首选之一。长租公寓选择装配式装修方式,不仅能降低30%以上的装修成本,还能缩短80%左右的工期,更重要的是能做到即装即住,同时方便后期的维护,企业的降本增效就易如反掌了。
那么,装配式内装如何实现又快又好?背后有什么技术支撑呢?今天我们就来进行详细的分析。
Part 01 装配式装修效率高、成本低、易维护、更环保
传统装修备受人们吐槽的缺点有:
1、采用湿式工法,用料品类多,装修过程产生大量垃圾,浪费成本又对环境产生污染;
2、为控成本选用廉价材料,易造成污染超标,影响租住品质;
3、工期一般长达几个月甚至半年,并且装修完成后还不能立即入住,需要开窗通风3个月以上;
4、一般由装修“游击队”进行施工,工序多,人工成本高,装修质量很难保证统一;
5、后期维护不便,一旦出现质量问题,返修需要的工作量大,返修成本高。
综上,公寓运营商付出的装修成本和时间成本很高,因此在与业主签合同时就不具备价格优势,势必流失一部分客户。
而装配式内装则很好的解决了以上问题,从前期设计,到工厂生产预制构件,再到安装施工,以及后期的运营维护,整个流程都实现了降本增效,同时工期短又环保。
一、快速设计+工厂预制,流程缩短60%左右
装配式装修可以采用专有的装配式装修软件,进行模块化、体系化设计。如秒象软件,上线了人工智能编辑器,能够轻松完成装配式内装设计,一键导出施工图及报价表,极速输出效果图及全景方案,提升设计能效比80%以上。
不仅如此,秒象还可以即时计算项目中使用的物料,一键导出算量清单。同时软件与工厂ERP、MES等管理软件实时对接,实现了项目的快速下单、生产、交付,打通装配式内装全流程,智能指导生产。
而工厂端采用工业化生产方式,将设计方案中的物料批量产出,施工现场只需要进行拼搭就可以完成装修。
二、现场拼装+即装即住,工期缩短80%左右
传统的装修方法,装完一间25㎡的公寓需要45天左右。而使用装配式装修方式,这个时间可以缩短到10天以内,甚至3～5天。
因为,装配式装修的基本逻辑是,先在天、地、墙搭好骨架,再把装饰面板安装在这个骨架上,这就简化了传统装修需要多重步骤才能完成的流程,达到缩短工期的效果。
以地面装修为例,采用装配式装修仅需一天就能完成全屋的地面铺装。
第一步,安装调高调平系统。以可调支撑螺杆和限位支架为主要部件,上面铺装承重面板。第二步,在上面拼贴地砖、地板或者石材。这个过程不需要水泥砂浆,完全是干法施工。
三、工序简化+工种减少,工人成本大幅降低
装修的成本主要包括材料成本和人工成本。传统的装修模式中,降低材料成本需通过偷工减料或以次充好来实现,但会影响装修品质;而工人成本一般是按平方计算,基本不存在压缩的可能。装配式内装则可以在减少用工成本和材料成本的同时,保证装修的品质。
传统装修方式需要水电木瓦油等多个工种,而且工序繁多,需要按步骤逐次进场。并且如今愿意从事装修的年轻工人越来越少,装修行业用工荒的情况愈演愈烈。为了留住工人,只能逐渐提高工人工资,因此工人成本居高不下。而且传统装修属于手艺活,尤其是泥工和油漆工,必须得有几年实践经验才能做得好。
装配式内装采用装配化施工,部品部件提前在工厂生产好,到现场像拼积木一样组装起来就行。其施工过程仅需两个工种,即安装工和水电工,用工量比传统装修大幅减少,可以有效缓解用工难、用工成本高的问题。同时,装配式内装的装修部品部件高度标准化,安装起来难度很低,工人经过短期培训就可以上岗,基本不存在施工质量下降的问题。
四、整体材料成本下降
现在网上流行一种说法,就是装配式装修的材料比传统装修材料要贵。这只是片面之词。因为传统装修需要的工序多,材料就多,装配式装修部分材料可能比传统装修材料的单价高,但最终装修下来,装配式装修的总成本依然比传统装修有优势。
我们以墙面装修为例。如果按传统装修方法做木饰面,首先基底要找平,然后用细木工板打底,背后还要做背板,大概要四五层工艺。而装配式的装修只需要一层龙骨加一层竹木纤维面板。虽然单位面积的竹木纤维板比胶合板要贵一些,但整个墙面装下来,装配式的用料成本比传统装修还是要便宜不少的。
另外,我们不能忽视的是人工成本。比如传统装修乳胶漆吊顶需要两个人2-3天完成,而软膜吊顶2个人只需要0.5～1小时就能完成。
五、装修和主体分离,拆改方便
就目前而言,长租公寓需要持续运营四五年以上才能收回成本。而室内装修通常5-10年需要全面翻新一次,期间还免不了要进行局部的维护拆改。传统装修在墙体内预埋管线、在地面墙面贴地板瓷砖等饰面,每一次翻新装修或维护拆改,都要大费周章。比如布线,传统装修方式更换电线需要对墙面“开膛破肚”,才能拆线和重新布线。产生的材料成本、人工成本、租赁空窗期都是不小的一笔开支。
而装配式装修的管线结构是与主体和装饰面完全分离的,强弱电施工不需要在墙体内开槽,管线直接走在架空层里面。维修时,只需要把悬挂在龙骨上的墙板拆卸下来,维修完了再把墙板再装上去即可。省去了传统挖墙-开槽(补槽)-走线-刷墙的过程,也不会产生扬尘污染,租赁空窗期也短。如此便节省了大量的材料成本、人工成本和时间成本。
六、装修材料和施工流程更环保
近几年,长租公寓因装修污染产生的问题屡屡见诸报端,严重打击了部分长租公寓品牌的公众信誉。采用装配式装修则基本不可能出现这些问题。
1、材料环保
在装修业界有一句俗语:“无醛不成胶,无苯不成漆”。传统装修中的木作、胶水、涂料等,往往是室内污染的主要来源。装配式装修则一般采用低污染的装修材料替代这些材料,控制了装修污染源,从而克服传统装修完工不能立刻入住的痛点。
我们仍以墙面装修材料为例。装配式装修常采用的墙板有三种:竹木纤维板、水泥硅酸钙板和铝合金复合墙板。竹木纤维板一般由低植生物质纤维和PVC复合而成,生产的过程中不含胶水成分,直接避免了胶水中甲醛释放所带来的污染;水泥硅酸钙板属于水泥制品,也不存在甲醛和VOC释放问题;铝合金复合墙板生产过程更不涉及挥发性污染物。
2、环保施工
传统装修施工过程中需要开槽、打电钻、砌筑、找平、粉刷、打磨、涂装、裱糊等工序,粉尘和噪音是不可避免的,不仅污染环境,对于装修工人的身体健康也是非常不利的。而装配式装修则全干法施工,不会产生扬尘和噪声,极大地改善了装修工人的作业环境。
并且传统装修如果是二手房,还要把以前的墙面拆掉;同时需要提前购买材料,宜多不宜少,多余的材料还会形成浪费;且材料规格并非量身定制,在现场需要二次加工。如此便产生了大量的建筑垃圾。装配式装修在设计端就已经实现了个性化定制,装修中用到的部品部件就是按照定制在工厂完成加工的,运到现场后按照部件序号逐次安装即可,极大地减少了材料浪费。二手房装修也可不铲墙皮,直接用胀栓找平即可,产生的建筑垃圾也大幅减少。
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Part 02 装配式装修想要又好又快,须具备三种能力
装配式装修之所以比传统装修具备高效率、低成本、易维护、更环保等优点,实际上是需要将各方优势完美融合的,技术研发、施工保障、供应链管理缺一不可。而这,恰恰是装配式装修——秒象的优势所在。
一、设计研发能力
就装修而言,高效率、低成本的装配式装修模式,必然是高度标准化的。这十分考验装修方的产品设计和研发能力。
秒象通过对装配式装修设计软件的研发和运用,让装修的高效率和多样化同时得以实现。
秒象软件具备强大的设计能力。具备自主知识产权的人工智能设计编辑器,可以轻松完成装配式内装设计。通过数字化手段,能够直接在三维环境下进行设计。设计完成后,可以一键导出效果图、物料清单和报价表;方案确认后由系统生成施工图,能够提升设计能效比80%以上。
以软件为入口,秒象上线了海量云端构件库,满足设计、施工、运维等各个阶段的应用需求;装配式装修部品部件生产企业可以云端建模,形成专属产品模型库,供设计师一键调用,增加产品曝光,一键下单,轻松成交。
同时,秒象软件实现了墙面体系、顶面体系、地面体系、隔墙体系、集成卫浴、集成厨房、给排水模块、电暖管线模块、结构门窗、橱柜木作、软装、灯饰电器等的装配式装修体系的全覆盖,并支持与工厂ERP、MES等管理软件实时对接,实现项目的快速下单、生产、交付,打通装配式内装全流程,智能指导生产。
二、施工保障能力
1.秒象在上海市嘉定区政府的指导和支持下,建立了装配式内装产业基地,联合院校开展装配式装修产业工人的施工技能培训,从理论教学、工地实训、专家带教到职业认证、就业指导的全链路人才输出,批量培养出获得专业认证的符合市场需求的装配式内装产业工人团队。
2.同时,秒象打造了“熊猫快工”APP,滴滴式用工呼叫,可视化在线施工管控,为装配式装修企业提供“找工人、用工人、管订单”的数字化服务系统,更加快捷地进行用工管理、进度管理、核料检验、工作流程辅助。
3.装配式装修设计师的培训也是秒象的重点工作内容之一。基于自研软件,自主研发了装配式装修全维度课程体系,200+课次,全面覆盖装配式设计内容;匹配装配式内装企业招聘需求,真实案例模拟,短期补足实操经验;紧密结合日常内装设计实务,零基础轻松完成装配式内装课程。
三、供应链管理能力
目前,秒象的深度合作伙伴已达上百家,基本囊括了装配式装修产业链的上下游所有环节。
上游部品部件生产商:秒象与合作伙伴一起,做产品线的开发和部品部件的建模上传,确保产品和设计效果能够完全对接。同时设计方案可以一键下单至工厂,直接为生产商带来订单。
中下游装修公司及施工管理:秒象助力传统装企完成装配式装修的转型,设计师培训+产业工人培养、共享,提供项目全过程、智能化、可视化管控、协同,高满意度交付。
不仅在长租公寓的装修上可以应用装配式装修,在医疗空间、酒店、办公空间及商业连锁等场景下,装配式装修也是适用的。未来,秒象科技将不断开拓创新,不断打磨、完善产品功能,持续对各类装配式解决方案迭代升级,为装配式装修的崛起而不断努力,为大家居行业企业的信息化、数字化转型持续赋能。
